Il mercato immobiliare tedesco è piuttosto diverso da quello dei vicini Stati europei in quanto spesso molti residenti scelgono di affittare una casa piuttosto che acquistarne una di proprietà. La buona notizia è che non c’è alcuna restrizione per gli espatriati che decidono di comprare casa in Germania: avrai solo bisogno di un reddito sufficientemente alto, o qualora fosse necessario, dei requisiti per poter beneficiare di un mutuo tedesco.
La Germania ha uno dei tassi di proprietà di case più bassi di tutta Europa. Solo la metà dei residenti effettivi possiede una proprietà, rispetto ad una media dell’Unione Europea che si attesta su circa i tre quarti dei residenti nel territorio UE. Un rapporto ufficiale della Banca federale tedesca, cd. Bundesbank, ha rilevato che il basso tasso di proprietà della casa del paese è dovuto principalmente a tre fattori: gli elevati costi aggiuntivi per l’acquisto di una proprietà, i pagamenti degli interessi ipotecari non deducibili dalle tasse, ed infine la forza del settore di edilizia sociale che c’è nel paese.
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Affittare o comprare casa in Germania
Il mercato immobiliare tedesco è robusto, con uno squilibrio tra domanda e offerta nelle città che ha portato ad aumenti significativi dei prezzi delle case nell’ultimo decennio. I bassi tassi di interesse hanno anche reso più facile che in passato per i residenti farsi accettare un mutuo.
L’affitto in Germania è molto comune, con molti residenti che scelgono di affittare immobili a lungo termine invece che acquistare una casa. L’affitto può essere una soluzione prudente qualora decidessi tutto d’un tratto di trasferirti per la prima volta in Germania, così facendo, ti concederai il tempo di valutare le varie opzioni abitative, per trovare un’area che ti piaccia con sicurezza.
Non ci sono restrizioni per gli espatriati che acquistano proprietà in Germania, indipendentemente dal fatto che tu provenga da un paese UE o extra UE. Se vivi e lavori in Germania, dovresti poi essere in grado di ottenere un mutuo da una banca tedesca senza particolari requisiti aggiuntivi. Se acquisti dal di fuori della Germania in qualità di non residente, tuttavia, probabilmente avrai bisogno di un deposito a garanzia più sostanzioso.
Se stai pensando di comprare casa a Berlino o in uno dei suoi sobborghi, scoprirai subito di avere un numero piuttosto limitato di opzioni. A causa dell’elevata popolazione di residenti nella capitale, è più probabile che tu riesca a trovare proprietà disponibili per l’affitto piuttosto che per l’acquisto. I prezzi a Berlino sono più alti della media tedesca ma più economici rispetto ad altre città finanziarie quali Monaco e Francoforte.
Compro casa in Germania: i costi
C’è una serie di tariffe di cui devi essere a conoscenza prima di acquistare una casa in Germania. Nel complesso, questi possono rappresentare circa il 10% del prezzo di acquisto dell’immobile ed in alcuni casi anche molto di più. L’imposta sul trasferimento di proprietà è il costo aggiuntivo più elevato per l’acquisto di una casa in Germania. Di solito dovrai pagare tra il 3,5% e il 6,5% del prezzo di acquisto. La tariffa esatta varierà a seconda dello stato in cui vivi.
Il notaio svolge un ruolo importante nel sistema tedesco di acquisto di case. Le tariffe sono stabilite dalla legge e variano a seconda del valore dell’immobile. Puoi aspettarti di pagare circa il 2% del prezzo di acquisto della proprietà, e ciò includerà il costo di registrazione dell’immobile presso il catasto tedesco. Gli acquirenti di case in Germania di solito dividono le commissioni dell’agente immobiliare con il venditore, in base a una legge introdotta pochi anni fa.
Per acquistare una casa in Germania, di solito è necessario accendere un mutuo ipotecario. Non è necessario essere residente in Germania per ottenere un mutuo, ma se non hai lo status di residente, potresti aver bisogno di un deposito a garanzia più cospicuo. Prima di richiedere formalmente un’ipoteca può essere utile ottenere un contratto di mutuo in pre-approvazione da parte di una banca. Si tratta di un accordo informale che indicherà l’importo che puoi prendere in prestito e chiarirà ai venditori se sei seriamente intenzionato ad acquistare una casa.
Quanto tempo ci vuole per comprare casa in Germania?
La maggior parte delle proprietà in Germania sono elencate dagli agenti immobiliari. Il tuo primo punto di riferimento, tuttavia, potrebbe essere quello di consultare un portale immobiliare online, dove puoi trovare case in vendita da una serie di agenti locali. Prima di cercare un immobile tedesco è una buona idea stipulare un contratto ipotecario informale (di pre-approvazione, come abbiamo visto pocanzi). Una volta ottenuto questo, generalmente dovrai seguire i sottoelencati passaggi per riuscire a comprare una casa in Germania.
Una volta trovato un immobile, innanzitutto andrà farai un’offerta tramite l’agente immobiliare. Se l’offerta viene accettata, ti verrà chiesto un costo di prenotazione (una sorta di caparra che rappresenta una piccola frazione del prezzo di acquisto). Il periodo di prenotazione dura due o quattro settimane, che ti consentono di finalizzare il tuo mutuo. Se decidessi di non acquistare più la proprietà, ricorda che potresti perdere la commissione di prenotazione. Una volta inviata la domanda, concedi all’istituto di credito ipotecario fino a dieci giorni per elaborarla.
Tu e il venditore concorderete un notaio per portare avanti gli elementi legali della transazione, e la cui opera servirà anche a redigere il contratto definitivo di acquisto. Una volta ricevuto il definitivo, vi è un periodo di riflessione di 14 giorni prima che possa essere firmato (per eventuali ripensamenti). Successivamente ti presenterai personalmente allo studio del notaio con il venditore, ove verrà letto il contratto ed entrambe le parti che potranno porre domande o suggerire modifiche. Una volta finalizzato, il notaio fornirà un avviso prioritario al catasto, registrando l’intenzione di trasferire l’immobile a tuo nome.
Come sono le case in Germania?
Il patrimonio immobiliare tedesco è generalmente di buona qualità, anche se esiste una notevole discrepanza tra la Germania orientale e quella occidentale. Nel territorio dell’ex Germania Ovest il ceppo è moderno, circa tre quarti delle sue abitazioni sono state costruite dopo la fine della seconda guerra mondiale. Per contro, il patrimonio immobiliare della Germania orientale è significativamente più antico, circa la metà di esso è stato costruito prima della fine della guerra. Anche i tassi di proprietà della casa variano notevolmente: nella Germania occidentale quasi la metà delle abitazioni sono occupate da proprietari, mentre nella Germania orientale per meno di un terzo.
L’edilizia sociale già citata in apertura, o “Sozialwohnungen”, si riferisce a case o appartamenti che i titolari di un certificato di abitazione possono affittare a tariffe ridotte. Il proprietario dell’immobile non perde nulla, poiché riceve un sussidio dal governo. Per ottenere il certificato abitativo è possibile presentare domanda presso l’ufficio alloggi locale o distrettuale, con costi che si aggirano sulle poche decine di euro.
Comprare casa a Berlino
Berlino dovrebbe essere la scelta numero uno per l’acquisto e la vendita di proprietà in Germania, poiché è la capitale e la città più grande della Germania, nonché una potenza politica e culturale di caratura mondiale. È una città di contrasti, con una storia ricca e turbolenta, un presente vibrante e diversificato ed un futuro dinamico e creativo. Berlino è una calamita per turisti, artisti, imprenditori e innovatori ed offre uno stile di vita unico ed entusiasmante.
La città ha un mercato immobiliare vasto e diversificato, con vari tipi di proprietà, posizioni e prezzi. Il prezzo medio al metro quadrato per gli appartamenti a Berlino è di circa cinquemila euro, un valore superiore alla media nazionale ma comunque inferiore a quello di molte altre capitali europee. Ad ogni modo, si prevede che i prezzi aumenteranno in modo significativo nei prossimi anni poiché la domanda supera l’offerta e la città continua a crescere e svilupparsi. Ciò rende Berlino un’eccellente opportunità per gli investitori e gli acquirenti di case che vogliono beneficiare del potenziale di apprezzamento.
